Superbonus 110% per i condomini. Funzionamento e casi particolari

Con la possibilità di usufruire delle agevolazioni del Superbonus 110% fino al 30 giugno 2022 (con un’eventuale proroga al 2023), c’è sempre più interesse nel comprendere le procedure e le casistiche. Un capitolo importante riguarda il Superbonus in condominio. Vediamo in cosa consiste e alcuni dei dubbi e delle domande che si pongono gli amministratori e soprattutto i condòmini.

Come funziona il Superbonus in condominio

Grazie al Superbonus, è possibile eseguire una serie di interventi specifici per ridurre il rischio sismico o migliorare l’efficienza energetica, recuperando l’investimento attraverso una detrazione del 110% della spesa dalle imposte lorde dovute.

Tra i soggetti che possono usufruire dell’agevolazione ci sono i condomini. Per beneficiare del bonus con la maggiore aliquota, il condominio deve essere formato da unità immobiliari con più proprietari. La situazione dei condomini infatti è delicata poiché l’agevolazione è ammessa per lavori sulle parti comuni.

Definizione di condominio

Perché ci sia un condominio e quindi delle parti comuni, è necessario che i proprietari siano almeno due. Tra due e 8 proprietari, c’è un condominio minimo: non ha necessità di un codice fiscale proprio, ma può accedere al Superbonus. Oltre gli 8 proprietari c’è l’obbligo di nomina di un amministratore e di munirsi di un regolamento condominiale. Se il proprietario delle diverse unità immobiliari è unico, non c’è condominio e quindi non si può accedere alla detrazione al 110%. Un caso ancor più specifico è quello di più proprietari che danno in locazione gli immobili a un medesimo locatore: in questa condizione è ammesso il Superbonus.

Tipologie di condomini: quando è possibile usufruire del bonus

Ci sono casi particolari che possono porre dubbi. Vediamone alcuni.

• Superbonus nel condominio minimo, come fare: un condominio composto da un massimo di otto condòmini non ha l’obbligo di eleggere un amministratore e di richiedere un codice fiscale. In questo caso sarà sufficiente che uno dei condòmini si prenda in carico la responsabilità di organizzare l’assemblea per la delibera dei lavori e poi utilizzi il proprio codice fiscale per il pagamento qualora il condominio sia sprovvisto di un suo codice fiscale.
• Lavori detraibili nel condominio con superficie delle unità residenziali superiore del 50%: le unità abitative potranno accedere pienamente al Superbonus, mentre quelle non residenziali (ad esempio negozi, uffici, pertinenze) solo per i lavori svolti negli spazi comuni.
• Condominio con superficie complessiva delle unità residenziali inferiore al 50%: la detrazione per le spese sulle parti comuni è ammessa solo a chi è proprietario di un’unità abitativa.
• Condominio non residenziale: l’agevolazione riguarda gli edifici adibiti a residenza, un condominio interamente non residenziale non può usufruire della detrazione Superbonus.
• Condominio orizzontale: è possibile usufruire del Superbonus in modo indipendente – quindi non come condominio – solo se la propria villetta a schiera ha almeno tre impianti di proprietà esclusiva (tra gas, luce, acqua e riscaldamento) e dispone di uno o più accessi autonomi verso l’esterno.
• Condominio vincolato: se il condominio è tutelato dalle leggi per i beni culturali e del paesaggio, è possibile comunque da parte del singolo condomino usufruire del Superbonus anche solo per interventi trainati, a patto che assicurino un miglioramento di almeno due classi energetiche (o il raggiungimento della classe più alta).
• Condominio con abusi edilizi: se in un condominio vengono eseguiti interventi solo nelle parti comuni, le eventuali irregolarità all’interno delle singole unità immobiliari non incidono sulla legittimità degli interventi e dell’accesso all’agevolazione.
• Condominio senza riscaldamento: se nell’edificio nessun appartamento è dotato di riscaldamento, non sarà possibile usufruire dell’agevolazione del 110% per l’inserimento ex novo di un impianto.
• Condominio con caldaie autonome: l’agevolazione è prevista per l’impianto termico centralizzato, quindi per il rifacimento dell’impianto o al limite per l’installazione di un impianto termico centralizzato in luogo delle caldaie autonome nei singoli appartamenti. In presenza però di un intervento trainante sulle parti comuni, un singolo condòmino può beneficiare della detrazione sulla sostituzione della caldaia come intervento trainato.

Lavori Superbonus in condominio

Il Superbonus si applica a interventi di efficientamento energetico (Ecobonus) e messa in sicurezza antisismica (Sismabonus).

Interventi trainanti e trainati in condominio

Gli interventi trainanti sono:

• il cosiddetto cappotto termico, ovvero l’isolamento delle superfici del condominio, purché incida su più del 25% della superficie disperdente lorda e porti a un miglioramento di almeno due classi energetiche;
• l’isolamento del tetto, anche quando non racchiude un volume riscaldato;
• interventi all’impianto di climatizzazione centralizzato;
• gli interventi antisismici per le spese dal 1°luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Tra gli interventi trainati troviamo:

• l’impianto fotovoltaico;
• le colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici;
• gli interventi sui serramenti (porte, scuri, vetri ecc.).

Parti comuni e singole unità

Effettuare interventi trainanti e trainati in aree comuni permette ai condòmini di sfruttare la detrazione anche per interventi trainati all’interno delle singole unità abitative. Ad esempio, se viene installato il cappotto termico (intervento trainante), il singolo proprietario può decidere di accedere all’agevolazione per sostituire finestre e infissi, sempre nel rispetto del raggiungimento delle due classi energetiche superiori e dei requisiti di trasmittanza.

Limiti di spesa e calcolo delle unità immobiliari

Ogni intervento ha un suo specifico limite di spesa che viene calcolato in base al numero totale delle unità immobiliari singolarmente accatastate e sulla base di parametri indicati dal MISE. Per il calcolo delle unità immobiliari si deve quindi tenere conto anche delle pertinenze: ad esempio, se l’immobile condominiale oggetto dell’intervento è formato da 4 unità abitative e 2 pertinenze, le unità immobiliari utili ai conteggi di spesa ammissibile sono 6.

Ecco la tabella dei massimali, da moltiplicare per il numero delle unità abitative:

Le spese relative agli interventi negli spazi comuni vengono suddivise tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, e anche la detrazione fiscale sarà quindi ripartita in base alle quote millesimali. L’assemblea può deliberare diversi criteri di suddivisione.

Delibera dell’assemblea condominiale

Qual è il primo passo per iniziare i lavori? La prima cosa che deve fare l’amministratore, o chi è designato, è organizzare un’assemblea condominiale. L’amministratore deve scegliere un luogo adeguato dove possono essere invitati i referenti dell’azienda a cui si intendono affidare i lavori.

Per l’approvazione dei lavori serve il consenso della maggioranza dei partecipanti alla riunione, pari almeno a un terzo del valore dell’edificio. Il singolo proprietario ha poi la libertà di scegliere se effettuare interventi trainati nel proprio appartamento.

Può esserci però un caso particolare. Per usufruire del Superbonus 110% è necessario che gli interventi portino a un miglioramento di almeno due classi energetiche. Per soddisfare questa condizione, a volte non è sufficiente l’intervento trainante, ma sono necessari anche interventi trainati che coinvolgono singole unità abitative. In questo caso l’assemblea non ha potere. Se i proprietari delle singole unità non approvano, non si può usufruire dell’agevolazione.

Per il lavoro svolto dell’amministratore, i condòmini possono decidere un compenso, che però esula dalle spese rientranti nella detrazione (al contrario della consulenza di professionisti, perizie o sopralluoghi).

Detrazione, cessione del credito, sconto in fattura

Il pagamento deve avvenire con bonifico postale o bancario, dal quale risulti:

• causale del versamento;
• codice fiscale (in mancanza di codice fiscale, il bonifico deve recare quello dell’amministratore o di chi per lui provvede al pagamento);
• partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico.

Ogni condòmino ha la possibilità di scegliere in che modo usufruire dell’agevolazione: direttamente attraverso la detrazione sull’imposta lorda, attraverso la cessione del credito a terzi oppure usufruendo dello sconto in fattura. In quest’ultimo caso l’impresa costruttrice esegue i lavori, li sconta in fattura e recupera il credito dell’agevolazione fiscale.